[情景案例]
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请,业主入住后对某物业管理公司不满意,双方矛盾很大,姜某等业主提出解聘该物业管理公司,但某物业管理公司称:合同未到期,业主现在无权对其进行解聘。经查,该小区卫生、治安环境极差,某物业管理公司未能按合同约定提供服务。
请问:姜某等业主可解聘某物业管理公司吗?
[律师解答]
我国《民法典》第二百八十四条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理;对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。第五百六十三条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。
本案中,某物业管理公司虽然由开发商选定及合同未到期,但如果某物业管理公司未按照合同约定提供物业服务致使不能实现合同目的,业主有权解聘该物业管理公司。需要提醒的是,解聘某物业管理公司要由业主全体共同决定,决定时应当由专有部分面积占比 2/3 以上的业主且人数占比 2/3 以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
[法条链接]
《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
业主共同决定事项;应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换第五百六十三条第一款 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
....
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
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