[情景案例]
陈某与杨某是同事,两人关系甚好。由于杨某自小在城市中长大,十分向往农村的田园生活,于是与陈某签订一份《农村房屋买卖合同》,约定:陈某将自家房屋出售给杨某,价款为 20万元。陈某的父母知道此事后,表示强烈反对。
请问:陈某与杨某签订房屋买卖合同,有效吗?
[律师解答]
我国《民法典》规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地。农村房屋虽是私有财产,房主有权进行处分,但基于不动产的房地关联性,农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的与特定身份关系相联系的权利,而农村房屋买卖合同的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。司法实践中，一般认定农村房地产在本村内流转合法有效。本案中,杨某并非陈某同村的村民,两人订立的农村房屋买卖合同因涉及转让宅基地使用权,违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定而无效。
[法条链接]
《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》六、依法保护农民合法权益 要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并,规范实施程序,加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
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