买房办理不动产预告登记有什么用?
[情案例)
薛某与叶某签订一份《房屋买卖合同》,约定:房屋价款为 60 万元,合同签订后支付30%的预付款,余款在办理过户后当天支付。薛菜支付 18 万元首付款后，叶某称最近要到国外出差暂不能办理过户手续,出差时间约1个月。由于房屋未过户,薛某担心叶某将房屋再出售给他人。
请问:薛某可采取什么方法保护自己的权益?
[律师解答]
我国《民法典》规定,当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90 日内未申请登记的,预告登记失效。
不动产预告登记制度是法律保护不动产买受人权利的重要制度,主要目的是朴绝“一房多卖”的情况发生。预售登记的好处在于,出卖人要把同一商品房再卖给他人,除非经预先登记的权利人同意,否则就不会发生物权变动的效力;另外,办理预告登记后,出卖人也不能在房屋上设立抵押。现实生活中,如果权利人可以在购买不动产过程中善用该制度,将有利于为自己的合法权益提供一重保护屏障,有助于确保将来把不动产物权变更到自己名下,进而取得不动产所有权。
本案中,薛某与叶某还没有办理房屋过户登记,叶某仍是房屋的所有权人,其可以将房屋卖给他人并办理过户登记。一旦房屋过户给他人,薛某将无法取得该房屋所有权,只能向叶某主张违约责任。为防止这种情况发生,薛某可以要求叶某一起到不动产登记中心申请办理房屋预告登记,等叶某出差回来后再办理过户登记。需要提醒的是,薛某应当在能够办理正式的不动产登记之日起 90 日内申请登记否则预告登记失效
[法条链接]
《民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
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