对于不动产适用善意取得制度吗?

网友：对于不动产适用善意取得制度吗?

律师：一、善意取得

我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)　受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)　以合理的价格转让;

(三)　转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

二、不动产善意取得的构成要件

1、不动产登记簿出现权属登记错误。

须是“不动产登记簿”出现权属登记错误;“不动产权属证明”出现权属登记错误的，所产生的公信力不足以支撑不动产的善意取得。不动产登记簿出现权属登记错误，主要包括下列四种主要情形：

(1)按份共有或者共同共有的不动产登记在一个或者部分共有人的名下;

(2)因履行无效合同产生的登记错误;

(3)因其他原因发生的登记错误;

(4)已经通过法律文书、继承、受遗赠或合法建造等原因取得不动产所有权，但是尚未办理宣示登记，而现登记人以自己名义实施无权处分的。

2、不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产实施无权处分。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效。所以即使是无权处分，对于不动产的买卖合同依旧有效。

3、受让人于受让之时为善意。

此处需明确“善意”的含义，善意即是指受让人不知晓让与人无权处分，相反，因客观情形表现出来的情况，受让人误以为让与人拥有处分权。

4、转让人须以合理的价格转让。

首先，既然是转让，那么代表这是一个交易，转让人和受让人不能是同一个民事主体;其次，合理的价格则意味着不能够是赠与、继承等无偿取得的行为，也不能够是以明显不合理的低价受让的。

5、须已经为受让人办理完毕不动产过户登记。

因不动产的取得以登记为生效要件，所以未办理完毕过户登记的，不发生善意取得。

不动产是人们的财产，可以善意取得。各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度，善意取得的适用范围扩大至不动产。

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