关于不动产抵押担保需要注意哪些?

网友：一、关于不动产抵押担保需要注意哪些?

律师：《担保法》四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。

抵押权与出租权是房屋所有人的个人权利房屋所有权人将已抵押房屋出租的租赁合同有效但租赁权不能对抗抵押权。

《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押物出租的如果未书面告知承租方该财产已抵押造成承租方损失的需要承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租方对该不动产已进行抵押造成承租方损失的由承租方个人承担。”可见后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在租赁关系对于受让人无约束力。

同时应当注意出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

二、不动产抵押登记担保期限是多久?

《中华人民共和国担保法》第二十五条规定一般担保的担保人与债权人未约定担保时间的担保时间为主债务履行期届满之日起6个月。在合同约定的担保时间里和前款规定的担保时间里债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的保证人免除保证责任;债权人已经提起诉讼或者申请仲裁的担保时间里适用诉讼时效中断的规定。

第二十六条规定连带责任保证的担保人与债权人未约定担保时间的债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求担保人承担担保责任。在合同约定的担保时间和前款规定的担保期间，债权人没有要求担保人承担责任的担保人免除担保责任。

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