太仓律师讲解房地产抵押合同要怎么签?房地产抵押合同要怎样才能生效?

　　太仓律师讲解房地产抵押合同要怎么签?房地产抵押合同要怎样才能生效?

       房产是大部分家庭最重要的财产之一，房地产也是可以抵押的产物，当然，抵押的时候是需要签订合同的。这个时候大家就比较想知道，房地产抵押合同要怎么签?房地产抵押合同要怎样才能生效?针对这些问题，下面就有握法网小编来给大家详细的介绍一下。

　　房地产抵押合同要怎么签?

　　房地产抵押合同的首要内容，合同的当事人，抵押合同中的抵押权人有必要是主债款合同中的债款人，有债款，才有抵押权，没有债款，就没有抵押权，这是由抵押合同作为从合同、抵押权作为隶属权力的性质决议的。抵押合同能够先于主债款合同之签定而签定，并在主债款合同签定前进行抵押注册，此时债款没有存在，而抵押权现已存在，这是债款与抵押权的暂时分开，抵押权人是等待中的债款人，但抵押注册自身并不意味着抵押权人可仅依抵押合同行使抵押权，抵押权的行使乃以债款的表现和行使为条件，没有债款，则无法行使抵押权，因而，还需债款人才能成为抵押合同中的抵押权人。房地产抵押合同的抵押人应当是土地运用权的具有人和房产拥有人。由于土地拥有权不能用于抵押，故国家不能成抵押合同中的抵押人。国家《担保法》对不得建立抵押的产业有专门规则，不是拥有的土地运用权和房产拥有权都能设定抵押的。抵押人应该是依法享有处置权的土地运用权人和房产拥有权人。集体拥有的土地运用权不能用于抵押，其权力人不能成为抵押人。房地产租借权尽管也是设于不动产的产业权力，但租借权归于债款性质，不能设定抵押权，故租借权人不能成为抵押人。抵押权因不能与主债款彻底分开而独立存在，故抵押权不能另行设定抵押，抵押权人不能成为其抵押权的抵押人。

　　被担保的债款，被担保的债款的品种抵押可用于担保拥有方法的债款，较普遍的为合同之债，其它债款如因不当得利、无因处理和危害补偿所表现的债款，当事人也能够通过抵押合同以抵押方法进行担保。合同之债的抵押担保一般在债款表现前设定，其他品种之债只能在债款表现后另以合同设定。被担保的债款一般为资金债款，但国家《担保法》也未制止对有必定资金价值的行为如劳务或必定物品之交给等供给抵押担保。以抵押方法担保的合同之债，又以借贷合同为普遍，其他如销售合同、承包合同、运送合同、托付合约等，均能够抵押方法担保所表现的债款。

　　房地产抵押合同在什么情形下才能生效?

　　房地产抵押合同的生效，是指房地产抵押合同发生法律上的效力，产生创设抵押权的法律效果。房地产抵押合同的生效，要把握以下几点：

　　1、房地产抵押合同是从合同，房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。

　　2、房地产抵押合同是民事法律行为，它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定，是有效的民事法律行为。

　　3、房地产抵押合同，自办理抵押物登记之日起生效。但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的，一般不会使房地产抵押合同生效。但是，如果当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。也即可以认定房地产抵押合同有效，只是不能对抗第三人。

　　房地产抵押合同无效的，该如何处理?

　　房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的：

　　1、主合同无效导致房地产抵押合同无效;

　　2、因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括：

　　(1)《民法通则》上的无效原因：当事人无民事行为能力;以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等;

　　(2)《城市房地产抵押管理办法》中无效原因，如抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。

　　房地产抵押合同无效时，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。在房地产抵押是由第三人提供的时候，这种无效合同的处理，具体如下：

　　(1)主合同无效而致房地产抵押合同无效，抵押人无过错的，抵押人不承担民事责任。抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3.

　　(2) 主合同有效而房地产抵押合同无效，债权人无过错的，抵押人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2.

　　哪些房产可以做抵押?

　　知道了房产抵押贷款的概念后我们就进入正题到底哪些房产可以作为抵押物?在国家《担保法》里的规定是抵押人依法有权处分的国有的土地使用权房屋和其他地上定着物可以作抵押。

　　因为房产的产权性质复杂我们在这里先列举一下哪些类型的房产是不能做抵押

　　1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公共福利事业的不动产

　　2、军队的房地产一般是不能作为抵押

　　3、有产权纠纷的房地产

　　4、产权关系不清的房地产

　　5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结扣押监管或以其他形式限制的房地产

　　6、由国家计划即将拆迁的房地产

　　7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产

　　8、没有地上建筑物的农村集体土地不包括荒山荒地等

　　9、已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产

　　10、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物

　　具体到我们所熟知的产权性质还包括：小产权房也叫乡产权房、未满五年的经济适用房、军产房、校产房、未办理《央产上市证明》的央产房、平房(绝大多数银行不予受理)、廉租房。以上这些房产目前都是不能做房产抵押贷款的。

　　目前银行和其他金融机构的能接受抵押的房产包括：商品房、公寓、二次交易并已交纳土地出让金的已购公房、满五年的经济适用房和可上市交易的央产房等等。

　　如果简单归纳成一句话就是“能够顺利上市交易买卖过户的房产，都可以向银行申请抵押贷款。”但需要注意的就是房产的房龄，如果房龄，太老比如在年以前建造的房产，银行和其他金融机构就不能接受了。

　　以上就是握法网小编为您整理的房地产抵押合同相关内容，大家一定要注意一些细节。另外要是遇到了相关法律问题，也可以咨询握法网的相关律师进行咨询。

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