太仓律师李玉龙歇业违约拒补偿 相互体谅息事端

太仓律师李玉龙歇业违约拒补偿 相互体谅息事端

案情简介

陈某于 2019年11月将xx路的一间店面房，租给同镇居民王某经营瑜伽业务。双方签订租赁合同，就相关内容做如下约定:(1)租赁期为3年，租金每年 5000元;(2)承租人支付押金2000元，如违反合同约定，金拒返。在实际经营中承租人王某因疫情原因，无法正常开展瑜伽业务，在勉强经营2年后只能歇业。王某并未提前告知房东陈某将终止租赁，直到第二年租赁到期时才通知陈某，并表示将2000元押金作为歇业违约补偿金。但房东陈某认为协议条款中明确规定若承租人违反约定，则出租人不退押金，此外承租人要支付剩余租期的租金。因此，除了不退还 2000元押金外，王某还要再赔付5000元。王某不认可房东陈某的说法，为此双方发生争执。为解决事端，房东陈某主动到枫桥镇人民调解委员会申请调解。

调解过程及结果

枫桥镇人民调解委员会在接到房东陈某的申请后，当即受理，并召集承租人王某到枫桥镇人民调解委员会参与调解。在调解过程中，调解员认真听取双方当事人的陈述，深入了解当事人的真实想法，并仔细核对合同，根据申请人的诉求和案件事实证据，分析本案争议焦点所在。

在与房东陈某交流时，调解员对陈某不退还王某押金一事予以支持，但也

指出合同的部分条款存在单方强制性。为了客观理性、公正合理地处理问题，对

于房东陈某提出一次性补偿5000元的诉求，调解员进行了合情合理的劝导。他还征询陈某意见,对王某因疫情原因未履行剩余租期这一点，能否只做适当补在与承租人王某谈话时，调解员指出，根据《中华人民共和国民法典》相关规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王某没有事先告知房东陈某而单方终山租赁协议，应负违约责任。王某承认违约事实，表示愿意将押金赔付给陈某，但对陈某额外再收取 5000 元损失费表示不能接受。

在调解员的反复劝导下，房东陈某做出了让步，表示考虑到客观原因，未到租期(一年)的租金可适当减免，愿意将之前5000元的赔偿诉求降至3000元而承租人王某认为3000元的补偿款依旧过高且没有依据。在双方仍然争论不休的情况下，调解员再次对双方当事人分别进行了劝导，并提出折中的解决方案、建议王某再支付一次性经济补偿1000元给陈某。调解员晓之以理、动之以情耐心劝说王某，指出疫情之下，大家生活都不易，要相互体谅。调解员反复做想工作，双方当事人最终认同了调解员的折中方案:王某承担违约责任，除抵扣2000元押金外，再适当补偿房东陈某经济损失1000元。王某当场支付房东陈某违约金(押金抵作违约金)及补偿金共计3000元。房东陈某收到违约金(押抵作违约金)和补偿金后，双方租赁协议终止，互不纠缠。

案例点评

新冠肺炎疫情暴发后，各行各业在一段时间内停工停产，致使各经营主体的经营收入锐减。由此也造成各种合同陷入履行困难，其中房屋租赁合同履行困难尤为明显。本纠纷发生的原因，是承租人王某没有事先和房东陈某沟通就终止了租赁合同。双方矛盾的焦点在于三年租期只履行了两年，那第三年的房租是否要补偿?在调解过程中，调解员站在公正的立场上，向双方当事人解释相关法律法规，使其明白各自的权利和义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”在本案中，疫情的确对承租人正常使用出租房并遵循商业规律获取收益产生了严重负面影响，如果按照合同约定让承租人支付第三年全额租金并赔付全额违约金，显然对承租人不公平。但是，出租人的房子也是花钱买的，房屋空置给出租人带来的损失也很大。而且出租人在此合同纠纷中没有过错，合同解除并非出租人的原因导致，提前解除合同后出租人再出租此房屋可能也会面临困难。因此，在租赁合作中，双方相互信任和理解是非常重要的。如果双方能够以开放的心态来处理问题，相信一定能够找到解决问题的最佳方案，避免因为纠纷而损失更多的利益。此外，调解员还要考虑到社会公共利益，如保障租赁市场的稳定和秩序，维护社会和谐等。因此，在调解过程中，调解员需要全面考虑各方利益，寻求最优解。