房地一体的农村宅基地如何确权登记？

网友：房地一体的农村宅基地如何确权登记？

律师：一、不动产登记权籍调查及其代理机构需要严加规范，重点解决收费标准不统一问题。

不动产登记需要申请人提供必要的登记资料。对于其中的《不动产权籍调查表》尤其房产测绘成果、宗地图等专业性强的资料来说，确实需要专业的测绘公司进行测量。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条、第十七条、第十八条的相关规定:鼓励不动产登记申请人委托专业不动产登记代理公司办理不动产登记，亦可以由政府通过购买服务的形式，由政府通过招标确定不动产登记代理公司对辖区内不动产进行登记调查，再由不动产登记部门进行最终审核。

实践中，农村不动产登记权籍调查测绘等业务如果由基层国土资源所来承担，在很大程度上受制于专业人手不够和经费不足。但是，农民群众委托专业测绘公司等代理机构来实地测绘，又面临收费标准不统一甚至乱收费、乱涨价问题。对此，建议国家层面着力优化不动产权籍调查测绘业务，同时对代理机构收费标准予以规范，尽量减轻农民群众的经济负担。

申请人应该对材料的真实性作补充声明，避免因继承产权纠纷引发的登记责任

从笔者所在的章丘市目前情况来看，对房屋继承、受遗赠导致的不动产过户变更登记，已取消强制要求当事人必须提供遗嘱公证书、继承权公证书、接受遗赠公证书等公证文件。这样避免了不动产登记申请人往返公证处等部门的奔波之苦，也在一定程度上减轻了申请人的经济负担。尽管如此，不动产登记部门依然要求申请人提供由公安机关出示的亲属关系证明的必要材料，而据了解，公安机关现在不再开具类似证明材料。对于类似情况，虽然《不动产登记实施条例》已经明确规定申请人对其提供材料的真实性负责，但为了让不动产申请人明确其义务，在此建议：不动产登记机构可以再次要求申请人补充一份声明——明确注明当事人保证所提供材料的真实性，必要时可以实地查看、调查、走访核实。这样，可以最大限度地避免不动产登记机构因继承产权纠纷产生的登记责任。

二、对没有权属来源及超出批准面积的宅基地要特殊对待、分类处置

对如下情况依据《确定土地所有权和使用权若干规定》作分别处理：

一种是针对没有权属来源的宅基地。须经当地国土资源部门处理后，对于符合土地利用总体规划、村庄建设规划和宅基地审批条件的，按照宅基地申请审批程序，报章丘市人民政府批准后进行不动产登记。

另一种是针对超出批准面积的宅基地。对于1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房中用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权;对于1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布后至1987年1月《土地管理法》开始施行期间，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过的部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权;对于1987年1月《土地管理法》开始施行后，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分不予确权，待日后改建、翻建时将超占部分退出后再进行登记。

对继承房屋及宅基地使用权继承问题应该区分情况进行差别化处理

不动产登记实践当中经常遇到这种情形：不动产继承人因被继承人没有办理土地使用证或没有办理房产证而无法办理不动产权证书。根据《土地管理法》第六十二条、国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及《继承法》的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。

对于所继承的房屋及宅基地使用权的继承问题，应分情况处理：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，依据《土地登记办法》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，在不动产登记申请人提交合法继承材料、缴纳相关税费，经政府审批并由不动产登记机构审核公告后及时进行登记。如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的;如果不愿转让，则该房屋不得翻建、改建、扩建，直到处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理

当前农民群众对不动产统一登记缺乏认识，需要相关部门做好政策宣传讲解

很多农民群众依然不太了解农村不动产统一登记的相关政策，对于宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋所有权登记也不上心。对此，还需要通过多种方式加大政策宣讲力度，让群众更为详细深入地了解并且支持配合不动产登记，进而确保农村“房地一体”应登尽登，维护群众权益。

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