请问土地使用权到期问题如何解决?

网友：请问土地使用权到期问题如何解决?

律师：理论上说，70年产权大限到期后，有四种解决办法，一是重签合同，续缴出让金;二是免费自动续期;三是国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿;四是收回土地，在其他地方另建安置住房，并给予房主一定的补偿，也即用类似拆迁安置的办法解决。后两种太折腾，第一种相信会遭到多数人的反对，而第二种政府可能会不愿意。那怎么办?

政府应该有长远眼光，而不能汲汲于这点“小利”。所谓长远眼光，就是从保护公民的财产权利的角度出发，让利于民，建立起民众对政府的信任和信心。前不久，中央出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，开宗明义指出，产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。其中提到，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

人们注意到，国土部在解释给温州的答复时，强调这是落实中央产权《意见》所采取的过渡性措施，并指地方政府现在按特殊办法处理，但一定不能与下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。国土部这样来理解就对了。在70年产权大限的问题上，应该秉持政府尊重个人私有产权的理念，自动免费续期。

现在的问题还存在法律上的障碍。《物权法》在这一问题上的规定是“自动续期”，但《城市房地产管理法》却规定，“经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”根据该法制定的《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》则明确提出，70年的土地使用权期满后，土地收归国有，如果再次申请土地使用权，要根据当时的地价水平，补交土地出让金。各地方政府采用的都是后者，如北京在《国有建设用地供应办法(试行)》中规定，土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。法律上的这种障碍必须解决。

虽然《物权法》对“自动续期”的规定没有明确说免费，但根据当年参与该法制定的专家的说法，所谓“自动续期”就是自动免费续期的意思。退一步说，即使没有这个意思，但在它产生理解歧义时，应该按照有利于权利(民众)而非权力(政府)的角度去执行，这符合法律优先保护权利的立法原则。如果这样来理解，鉴于《物权法》的法律效力要大于《城市房地产管理法》，更大于《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》，所以在这个全民重视的70年大限问题上，应尽快修法，并做出自动免费续期的法律安排。

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